Il bilancio condominiale è uno strumento fondamentale per la gestione del condominio. Tuttavia, la lettura e l’interpretazione di questo documento possono non essere così semplici come sembrano. In questo articolo, esploreremo come leggere e interpretare correttamente il bilancio condominiale e le possibili implicazioni legali correlate ad un’errata compilazione.
Bilancio Condominiale: cos’è?
Il bilancio condominiale, detto anche rendiconto annuale o rendiconto condominiale, è un documento nel quale vengono riportate le voci di entrata ed uscita e ogni altro dato sulla situazione patrimoniale del condominio, incluse le quote pagate dai condòmini e il saldo economico del periodo in oggetto.
Il consuntivo condominiale rientra tra gli obblighi dell’amministratore di condominio secondo l’articolo 1130 bis del Codice civile. La redazione di questo documento è imprescindibile non solo per condomini di medie e grandi dimensioni ma anche per mini condomini, composti da sole due unità immobiliari facenti capo a proprietà distinte.
A cosa serve il rendiconto consuntivo condominiale?
Nel consuntivo condominiale sono riportati il rendiconto della gestione svolta dall’amministratore e le voci di spesa ordinaria quali la manutenzione delle parti comuni, le spese per la pulizia delle scale, le spese per l’ascensore, le spese di consumo dell’energia elettrica, nonché le quote condominiali ed eventuali spese straordinarie. Nel rendiconto consultivo condominiale, l’amministratore elenca le attività svolte nell’interesse del condominio in un arco di tempo di norma riferibile al periodo dal 1° gennaio al 31 dicembre dell’anno concluso. Il documento consente di avere una visione completa di spese ed entrate e aiuta a evidenziare eventuali problemi di gestione e aree di intervento, oltre a fornire le informazioni atte a valutare la redditività dell’investimento.
Cosa contiene il bilancio condominiale?
Nel bilancio consuntivo condominio sono contenuti di norma tre documenti principali:
- Il registro di contabilità
- Il riepilogo finanziario
- La nota sintetica esplicativa
Nel registro di contabilità sono riportati tutti i movimenti contabili, annotati all’interno del documento secondo ordine cronologico, nonché tutte le entrate e uscite del condominio. Il registro di contabilità può essere redatto sia in formato cartaceo sia in digitale.
Il riepilogo finanziario consiste invece nello stato patrimoniale del condominio. Indica ovvero attività e passività, crediti e debiti e fondi di riserva, qualora presenti.
La nota sintetica esplicativa è, infine, la relazione riassuntivo – descrittiva che mira a esplicare le voci di rendiconto, approfondire il contenuto delle note inserite etc.
Tipologie di bilancio: preventivo e consuntivo
All’interno della macrocategoria dei bilanci condominiali troviamo due tipologie di bilancio: il bilancio preventivo e il bilancio consultivo.
Bilancio preventivo
Il bilancio preventivo viene redatto subito dopo la chiusura dell’anno solare, in particolare entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio a cui si riferisce.
Al suo interno vengono riportate le entrate che si ipotizza verranno realizzate e le spese in previsione per l’anno appena iniziato.
Il bilancio condominiale preventivo consente di valutare la capacità dell’amministratore di gestire le risorse finanziarie del condominio in modo efficace e parsimonioso, tenendo inoltre conto delle esigenze di tutti i condòmini.
Bilancio consuntivo
Il bilancio consuntivo, o altresì denominato rendiconto generale, consiste nel bilancio del periodo concluso – di norma un anno – e contiene tutte le entrate e le uscite effettivamente sostenute nel corso del periodo stesso.
Il bilancio condominiale consuntivo viene redatto dall’amministratore alla fine dell’anno e deve essere presentato all’assemblea dei condòmini, convocata entro 180 giorni, per la sua approvazione.
Chi redige il bilancio condominiale
Il consultivo condominiale viene redatto dall’amministratore del condominio, il quale è incaricato di gestire l’aspetto economico-finanziario del condominio e di tenere la contabilità.
Tuttavia, l’assemblea può nominare oltre all’amministratore, un consiglio di condominio. Quest’ultimo sarà composto da almeno tre condòmini negli edifici di almeno dodici unità immobiliari e acquisirà funzioni consultive e di controllo.
Approvazione del rendiconto condominiale: quando è necessaria e qual è la maggioranza richiesta
L’approvazione rendiconto condominiale va sempre effettuata.
Nel Codice civile non sono espressamente previste maggioranze necessarie per l’approvazione del bilancio consuntivo e preventivo. Per tale ragione, si ritiene di applicare le norme ordinarie che prevedono, in prima convocazione, il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti e almeno 500 millesimi. In seconda convocazione, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
Qual è il termine ultimo per convocare l’assemblea per l’approvazione del bilancio
Come accennato alcuni paragrafi sopra, l’assemblea per l’approvazione consuntivo condominiale va convocata entro 180 giorni dall’ultimazione del rendiconto, ovvero entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio al quale lo stesso si riferisce.
Cosa accade se il bilancio non viene approvato?
È inconsueto accada ma qualora il bilancio del condominio non dovesse venire approvato, a causa ad esempio di errati calcoli di entrate o spesa, l’amministratore può procedere convocando una nuova assemblea. In questa occasione procederà presentando il bilancio con le correzioni necessarie ad eliminare gli errori eventualmente evidenziati dai condòmini.
In caso la problematica dovesse persistere, la mancata approvazione del bilancio può portare anche a risvolti di carattere fiscale e all’impugnazione del rendiconto, effettuata per ragioni di legittimità.
Chi verifica il bilancio?
I condòmini hanno una facoltà di controllo diretto e stabile sull’andamento della gestione condominiale e l’amministratore è tenuto a fornire loro tutta la documentazione necessaria per espletare tale compito. In aggiunta, la verifica del bilancio condominiale può essere affidata ai consiglieri di condominio.
Cosa accade se il bilancio condominiale è sbagliato?
Se il bilancio condominiale è sbagliato, possono verificarsi conseguenze diverse a seconda dell’entità dell’errore.
Qualora l’errore non influisca sulla situazione finanziaria del condominio, l’amministratore può provvedere a rettificare il rendiconto condominiale senza dover convocare un’assemblea straordinaria. Tuttavia, se l’errore è più grave, potrebbe essere necessario convocare un’assemblea straordinaria per discutere e correggerlo.
Qualora l’errore fosse stato commesso dall’amministratore, quest’ultimo potrebbe essere ritenuto responsabile e chiamato a risarcire i danni causati ai condòmini.
In casi estremi, se l’errore è molto grave e costituisce una violazione delle norme di legge o dello statuto del condominio, potrebbe essere necessario adire le vie legali e presentare un ricorso presso le autorità competenti per ottenere la rettifica del bilancio consuntivo e il ripristino della corretta situazione finanziaria.
A tal proposito è importante specificare che incombenze burocratiche e amministrative richiedono spesso una conoscenza specifica delle leggi e delle normative in materia; per questo è fondamentale rivolgersi a professionisti competenti e aggiornati.
